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门面房转租无效的后果及于后手合同效力

来源:上海国晖律师事务所 | 作者:上海国晖律师事务所 | 时间:2016/9/2

【案情】

2009年8月中旬,河南省汝南县汝宁镇市民余某与周某口头达成房屋租赁协议,租赁周某位于汝南县天中大道北段的门面房一间,其店面转让费20000元。随后余某在对该店面进行装修中,发现此房非周某所有,而是周某转租他人的,且该店面楼上有人居住,须从门面出入。

【分歧】

余某认为,此房非周某所有,该门面又属与他人共用的楼梯间,且楼梯间的所有权人即房主与周某前手李某立有协议,转租须征得房主同意,否则转租无效,所以自己与周某的租赁合同无效,要求确认与周某的房屋租赁合同无效,周某返还店面转让费20000元及利息并赔偿装修的一切费用。

周某认为,与余某口头达成房屋租赁协议及交付20000元转让费是双方的真实意思表示,周某并不存在欺诈行为,所以该合同合法有效,余某主张合同无效无法律和事实依据。

【判决】

法院认为:余某与周某虽然签定了房屋租赁合同,但该房屋的所有权人不是周某,该门面房系周某是从李某处转租而来的,均没有书面合同,因该房屋的特殊性(系楼梯间),房屋产权人与李某签订的租赁合同中,明确约定“如需转租或换房,应征得房主的书面同意,否则,转租或换房无效”,周某没有提供证据证明前手转租给自己及自己又转租给余某,征得了房主的同意且房主与余某签定租赁合同中,对房屋所作的“不得转租或换房,否则转租或换房无效”的特殊约定,该特殊约定,不违背法律规定和社会公德,所以该条款的约定对余某及其以后的转租行为应当具有约束力,即周某将房屋转租给余某的行为是无效民事行为,由此所产生的租赁合同也当然无效。无效的合同自开始就没有法律约束力,周某因此而得到的原告交付的门面转让费应予返还。根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》相关条款之规定,判决:一、确认原告余某与被告周某口头达成的房屋租赁合同为无效合同。二、被告周某返还原告余某门面转让费20000元,于判决生效之日起五日内履行完毕。

【评析】

原被告间系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国的合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第二百一十七条规定,承租人应当按照约定的方法使用租赁物。本案涉及的房屋是李某违背合同约定转租给周某,被告周某无权占有,再次转租给余某,该行为应属无效民事行为,无效的合同自开始就没有法律约束力,周某因此而得到的原告余某交付的门面转让费应予返。